【賃貸大家】日本のアパート経営、さらに進む「勝ち組・負け組」の二極化 [645525842]
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■人口減少に伴い新築アパート「供給過剰」の状況が加速
出生数を死亡数が上回ることで、今後日本の人口はますます減少し、図表1の通り、令和47年（2065年）には9000万人を割り込むまで減少することが予想されています。
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※国立社会保険・人口問題研究所「人口統計資料集」より作成
［図表1］2010〜2060年までの人口統計
※国立社会保険・人口問題研究所「人口統計資料集」より作成
世帯数は、核家族化・個人化の流れを受けてしばらく微増が続くと予測されますが、最終的には大幅な人口減少に伴って、大きく減少していくことが確実です。
一方、新築アパートの供給は、大手ハウスメーカーを中心に相変わらずやむことをしりません。部屋を借りたいという需要が明らかに少なくなっていくにもかかわらず、供給だけが続いていくという状況です。
《需要と供給のバランスで言えば、明らかに供給過剰の状況が生まれ、その状況が加速している》のです。
平成30年（2018年）に発表された全国平均の空室率（空き家率）は13％を超えており、当社の営業エリアである関東の空室率も、17％を超えています（総務省統計局住宅・土地統計調査より）。
今後空室率は増加の一途をたどり、令和22年（2040年）には空室率が40％前後になるという予測まであるくらいです（野村総合研究所調査より）。
空室率が上昇するということは、家賃が下落していくことと同義です。そして、空室率が40％になるというのは家賃が40％下がることを意味します。家賃10万円の部屋が6万円でなければ入居者が決まらなくなる、と言えばご理解いただけるでしょうか。オーナーにとっては、単純に売上が4割減少することにほかなりません。しかしながら、固定資産税や借入金の金利等の経費はほとんど変わらないのです。
人口減少および供給過剰による需給関係の大きな変化により、アパート経営が非常に厳しくなっていくことがおわかりいただけるかと思います。
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■賃貸市場の競争激化…「貸し手優位の時代」は終わった
借り手が減って貸し手が増えれば、当然、賃貸市場の入居者獲得競争は激しくなり、その競争の度合いは年を追うごとに激化していくでしょう。
市場競争というのは、他の業界では特に珍しくはなく、当たり前のことです。しかしわが国においては、「部屋が空けば、何もしなくてもすぐに次の入居者が決まる」という住宅不足の時代が長く続いていたため、賃貸市場に競争という概念はありませんでした。
貸し手同士で競争する必要などなく、オーナーが入居者に対して「部屋を貸してやる」という態度でした。貸し手優位の時代だったということで…etc
連載空室率40％時代を生き抜く！アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド【第1回】
日本のアパート経営、さらに進む「勝ち組・負け組」の二極化
https://gentosha-go.com/articles/-/34296
大谷 義武,太田 大作2021.8.16 「相続税対策になりますよ」とかに騙されるガメつい小金持ち老人が負けてるだけだろ
大人しく相続税払えよ そもそも二極化以外に何があんの？
損得ゼロはいないんだから オーナー自身が電気工事士の資格持っててちょっとした原状回復できるくらいじゃないと駄目 空室率が40%下がる=家賃が40%下がる
ってこいつアホなのか 年寄りばかりで外人がどんどん流入して凶悪犯罪が増えるディストピア目前 二極化は確かなんだけど
値段を下げて貸すという行動が発生しない（借り手の水準維持）ので
借り手の家賃は結局変わらない オーナー詐欺だからな
オーナーから金取るだけ取って破産させて
担保として物件取り上げて別のオーナー探す
アパート買う奴がアホ
完済して自分の物になっても不良再現が残るだけ >>10
過当競争で大家収入が4割減るんです
ってことをわざわざ分かりにくく言い換えてるんだな >>13不良債権の間違い
壁の薄いアパート
２軒繋がっているように建てられているところ
は絶対に買っちゃダメ隣のオーナーと揉めるし
売却しても狭すぎて一軒家もアパートも建てられない 大東健太くんでRCマンション建ててるバカいるんだよなあ今どき
あれは絶対住宅ローン返済できない 不動産業界って時代に取り残されてるよな
不明瞭な価格、電子決済できない、客を騙すなどなど まあ
築10年以上の物件の新規入居率は
激下がりでしょ
新たに建築して
10年で採算が合うことはないので
今からアパートやマンション経営するのは
厳しいだろう
元々の土地所有者で
住居兼賃貸物件でないかぎり >>9
立地条件と天候
あとLPガス代金 乾燥機ないと客来ないから堪える 良い立地で借金無しで出来てるならいいが、オーナー商法に引っかかったなら終わりだろ >>10
>空室率が40%下がる=家賃が40%下がる
お前もアホすぎる >>23
よんだ？
＞空室率が40％になるというのは家賃が40％下がることを意味します >>1
二極化と言いつつ勝ち組について何も語っていないなぁ 入居者が減ると金のない大家の物件はメンテナンスが出来なくなってきて更に入居者が減るという負のスパイラルに陥る
借入があるから家賃も下げれない
そこに資本のある大家が利幅は減るだろうけど適切にメンテナンスして入居者を囲い込んで健全に運営していく事になる
こうやって二極化する
すでに地方はそんな感じ ナマポだと大家さんめっちゃ親切になるぞ
末長くお付き合いお願いしますって言ったら
システムバスにシステムキッチンになったわw もうそろそろ築30年とかすらやべーのに築40年とか誰が借りるんだよ昭和脳老害大家は一切合切死に絶えろ(´・ω・`) 築50年のマンション住んでるけど売ってくださいって電話くる
駅近に勝るものなしか >>35
老後に備えてるんだろ。70歳ぐらいが。
5000万ぐらいつかって(´･ω･) 大東建託のアパートは秋田でも家賃高いね。新築立つ金額 アパートは厳しいかもな
リモート増えたら壁薄いのはありえない
駅近も環境によりけりで、駅近過ぎて騒がしすぎるから、って越してくる人いるわ マンション欲しいんだけど
中古マンションが全然下がらないんだけど
売出し価格より3割増しになってる 今から正攻法で不動産投資したところで儲からないよ
儲かっているのは地価が安い昔（1980年以前）に土地を買った人たちと、土地をたくさん所有している大地主
賃貸住宅市場は供給過剰とは言え、
最近はバブル時代〜数年前までの地価上昇や高い住宅価格で原価が高いので、家賃は下がらない（下げれば採算が取れなくなる）
むしろ、最近はコロナ不況だろうが都会のみならず地方都市でも家賃が上昇している
10年前までは賃貸優勢だったけど、今は地価下落や低金利で持ち家優勢だな
破綻リスクも上がって、大家側も借り手側も動向が不確定になってきているし、若いうちに家を買うのが得策だな 今
シェアハウスが儲かるんでしょ
俺がマンション持ってたらシェアハウスにする 近所の築40年アパートは生活保護受給者専用でやってるな
立地が悪いから今更建て替えとか修繕工事とかする気ないんだろう 都内は全然下がらないな、安い物件を物置き代りに使いたくて探してるんだけど >>45
家賃×入居率、とかかる手間のバランスだよ
シェアハウスはおそらく前者↓後者↑でよほど恵まれないと合わないだろ
トラブルの類のケツ全部ふかないかんからして もう不労所得が染み付いちゃったから今から破綻しても働く意欲なんてねえよ その割りに保証人つけさせた上で屁理屈こねて保証会社代店子に払わせたり
謎の鍵交換代やらクリーニング代でぼったくり続けてるよな >>44
空室問題は結局、クソ田舎の話だからなぁ。
人口密集地はジジババすら地方から逃げてアパートとかにやって来るから、空室はそこまで増えようがない。 ぼろアパートで年金暮らしや生活保護者住ませたら儲かる？ うちの糞田舎は談合して家賃は新築から下げないってなってるからドーナツ化現象起こってる
しかも定期借家も悪用し始めて家賃最初は相場より2割減だけど2年ごとに2割ずつ増加
年数経過するほど家賃上昇するトリックで結局2年でほとんど追い出して初期費用だけ2年ごとに回収というモデル >>58
どこ？
そういうせこい地方は絶対にさけたい 友達が大借金してデザイナーズマンション建てたばかりなんだけどアカンのか アパート新築したら、どんなアパートでも最初の一回転は必ず埋まる。
それからは立地がすべてで、駅から少し離れた場所だと入居者がいなくなる
駅近なら殿様商売ができる。 これから借り手がグェンさん中心になってくるだろうからストレスで死にそう お前らのボッタクリがホームレス生保捨猫を作っている！！！
人殺し！！ いつも県名が変だが東京23区の話ね
ある程度の予算用意してもいまいち条件に見合った部屋が見つからない
部屋は中途半端に広いけどそれだけ
供給する方ももっと貸手がどんな部屋を欲してるか考えてくれ
いや考えてるんだろうけどさ 震災で公営住宅入ったけど被災者割引なくなって(だいたい家賃3倍になる)
民間住宅でプチバブル発生してるわ 取り敢えず家賃保証会社とか言う反社の893使うところは倒産しろ
大家と直接話をさせろ これからは下の階に気を使わなくて良いようなメゾネットタイプで団地があれば助かるんだけどなぁ 俺は割と上手く行った方かな
札幌市内に25億の不動産を持ち、借金は今残り7億ちょっと
39から始めて今47
もう不動産は飽きたから違うこと始めようかと思案中 ローン組んで駅から２０分以上かかるところに木造アパートを建てる農家はいまだに後を絶たない >>71
裏山、どうやったら25億まで行けるのか、、
個人の与信だと7000万位までが限界だと言われた >>74
不動産をどんどん担保にしていくんやないの？ 資産運用手段としてのアパート・マンションなんてバブル期から何も進歩してないな
借り手が減れば反社や素性不明の外人しかいなくなる >>53
まあレンタカー借りるときの保険代みたいなもんだ、諦めれ >>65
どんな条件で探してるの？
後学のためぜひご教示いただきたい 勝ち組 自前の土地や、実質無借金の土地で賃貸経営、もしくは低金利で資金調達できる大手や資金に余裕のある企業
負け組 高金利で借りたお金で不動産経営
地価・家賃水準の高い都会の場合、土地部分が(実質)無借金なら、建物は借金してもほぼ成功する >>77
そんな訳分からん反社に金払いたくないからURでいいやってなりそう >>80
んーんじゃＵＲで借りたほうが良いよね
多分入居中の設備管理とか、退去の敷金精算とか、強欲大家がズルしてケツの毛まで毟ろうとしてる、とか思ったら気が気じゃないでしょ
どうせ金払って借りるなら、気楽に暮らすのが一番さ アホみたいにアパート、マンション建てても直ぐ入居御礼する県は沖縄県 URって家賃高くね？
便利でまともなところだと3割くらいは高い気がする 八王子に徒歩10分くらいのワンルーム×6戸の中古アパート２棟買ったけど買った翌月にコロナで大学出られないとかいう解約が続出で空き室40%
中国しね😆 警察幹部らは裏で１人当たり19億円くらい受領しているらしい。警察犯罪が滅茶苦茶酷い。 >>84
色々割引入れれば高くはないよいつゴミ捨ててもいいし毎日掃除してくれるペット飼えないから引っ越すけど ワンルームマンションが2〜3万円が借りれる大阪なのに
2Kのアパートを4万円のままに大家がしてるから空き室ばっかり
単身者もファミリーも借りない中途半端な物件に >>95
家賃2〜3万だと確実に赤字になるからな
貸したら修繕費が出てくるから貸さないほうがマシ >>95
大阪は生活保護の家賃上限が42000だからそれに合わせてんのじゃない？ レオパレスとか、大東建託とか、企業がリスクのある事をやらない。オーナーがリスクを取るだけ >>62
こないだグエンにお前不法滞在だろって指摘したら翌日夜逃げした >>37
おまえ知らないのかよ
不動産屋はまず物件数を抱えるのが最低条件
駅チカとか関係ないんだわ >>56
ナマポはなぜか駅チカの似たようなところに住んでいる
つまり最初から利権になってんだよ 母親が足腰弱ってきたから
住んでるマンション賃貸物件にして
そのあがりと年金で老人ホームに行ってもらった
これだと介護費用で破綻しない
駅チカ物件だから入居者困らない せやな
稼ぎたいなら人気のある場所選ばんとな
てか良いこと教えたろ
賃貸でコスパ良く稼ぎたいならシェアハウスやれ
かなり捗るぞい
例えば、４畳半の部屋に３段ベッド２台置いてみ
１人５万円として１部屋で３０万円ゲットやで
例えば、掃除を住人の当番制にしてみ
経費節約でホクホクよ・・・なあﾆｺ(´・ω・｀) 支那人やベトナム人に貸した部屋は使い物にならなくなる >>109
そんなもんかな？
地震火事水害、人死にからの事故物件化、キチガイ居座り家賃滞納
いろんな可能性を考えると同じ額を投資するなら有価証券の方が魅力的に思えてしまう >>110
油垂れ流すから？油固まるからやばいよな 既に供給過剰なはずが、都心の購入価格は依然として上昇。もう多摩川の土手全部がマンションになる勢い。かと言って賃貸相場も変わらず。
一体誰が買っているのか。 >>112
そそ
油垂れ流し
あとはなんせ部屋を汚す、出てくとゴキブリだらけ
下手すりゃ建物ごとトラブルだもんな
うちは外国人はお断りしてる 不動産投資、数千万の借金をして月々数万の家賃収入、空室になれば0円、でもローンの支払いはある、設備が壊れたら修理代、修繕費積み立て、固定資産税、うまくいっても元とるだけで30年以上、南海トラフ巨大地震、ハイリスクローリターン。
バカが食い物にされてるだけ。 >>114
既に供給過剰なのに都心の購入価格は依然として上昇
→（戸建て・マンション）建材価格が高騰、職人不足で賃金高騰
（住宅展示場の戸建てなんか7年前と同じ家建てても今なら300万円高い）
利益考えると簡単には安くならないよ
賃貸相場は国の相続税強化によるオーナーの相続対策、賃貸物件の高級化、建築費高騰、職人の賃金高騰、アパート経営会社が儲けの都合
一体誰が買ってるのか？
持ち家から子供が独立して家を買う
古い家を売り新しい家を買う
地方から仕事求めて続々人が来る
コロナ禍前で毎年10万人が東京都へ転入
コロナ禍の昨年でも4万人の転入超過 >>117
だから少子化するんだよなバブルの頃の総量規制は今こそ必要だな
不動産バブルなんてボトルネックでしかない >>95
家賃下げると入居者の質も下がる
単純にガメてるだけじゃないんだよ 東京都の人口自体は特別下がってはいない
https://i.imgur.com/fWN3DIk.jpg
郊外に流れて来てるっていうのはある。
人口増加の多い区市町村（対前月比）
町田市 165
八王子市 142
昭島市 126
江東区 108
日野市 100
人口増加の多い区市町村（対前年同月比）
小金井市 1,426
国分寺市 1,370
中央区 1,224
三鷹市 928
立川市 846 よく昔から 資産３分法で、不動産を持て と言われるが
自分で住む、一流企業に長期で貸す、更地に駐車場 とかでないと
流動性不安あり 税負担の塊で メンテ費用掛かる不動産は、右肩上がりの経済でない限り、凄いリスクある資産。
株とか有価証券投資はアブい と言われるが、下がっても売り逃げできたり、最悪捨ててしまえば良いし
メンテ費用も 所有者に掛かる法的リスク(損害賠償リスク)もないし
こっちから要求しなくても配当 利子があるのが大半だし
これからは株式投資の方がコスパ良さそう。 自民党「ご安心下さい！移民を大量入国させてアパートの空室率を改善します！」 >>123
そこは成仏不動産的な開き直り方でw
ちょっと考えてるよ俺はww 無知なやつって必ず老後は家賃収入で安定したくらしとか抜かすやつが多いからな。
そして畑違いな不動産の世界に足を踏み入れて散財する。 >>2
実際はアパマン 独身オジさんオバさんの方が悲惨 >>127
自分がそういう物件に住みたい願望と
投資をごっちゃにしないほうがいいと思うけど。 地方だとアパートなんか余ってるだろ
築5年過ぎたら厳しいよ >>119
仰る通り。但し、家賃に見合ったサービスなりグレードでなければ空き家のまま。 結局便利なとこには価値を見出す人間がいて相場が維持されるのよね
逆に不便なところは相当安い広いでないと誰も行かない
便利なところは高値止まりで不便なとこは値下がる一方
需要と供給の話そのまんま >>124
檀家が減って住職としては食っていけなくなったお坊さんを管理人的なポジションにして
「死後もバッチリ！」とか言えば需要はあるのかな 現在の法制度だと、変なの入れて家賃滞納や犬猫の多頭飼育、青葉みたいなトラブルメーカー
でもオーナー側からの契約解除が出来ず裁判やらないとずっと居座れる状況だからなぁ。 >>89
でも家賃は下げないんですよね？
早くお前が破産して物件投げ売って家賃安くなれと祈ってる人が大勢いることを忘れないでくだはい ソフトバンクが買収したアメリカのヴィレッジハウスがこういう年数の経ったアパートの買い叩きを仕掛けてくるっ話だな。そうなると家賃半額になるからオーナーは震えてる。 >>137
大家が地価が高い時期に買っていて、資材、施工費用も高く原価が高いので、
家賃は下がらない、というか下げると赤字になり採算が取れなくなる
不景気で地価も下落基調だが家賃は上がっている。地方都市でもな
需要減と供給過剰で空室率が高く非効率になっているし、破綻リスクが高まり貸し手側もメリットがなくなる、
借り手側にはインフレによる家賃値上げリスクがある
今は持ち家が賢明だな 結局のところ、「不労所得でウハウハやで」という下手な夢なんか見ず
安い土地にそこそこの自宅作って残った金で悠々自適に過ごすのが最適
の選択やね 昔住んでたボロアパートは空き家が増えると2000円ぐらい家賃アップしてきた。
2回目ぐらいで引っ越したわ >>135
それええな！おもしろいw
でも坊さんからむと一気に生臭くなるんだよね、大概の場合 >>139
不動産屋ってホントクソだよな株とか金融はまだしも
不動産屋は栄えさせない方がいい 不動産屋が栄えれば栄えるほど他の産業が痩せて文化も死ぬ
東京は特にそうだみんな不動産屋になってしまうわ >>72
結局のところ東京一極集中の不動産屋が肥大化しすぎてさ
農地を潰して駐車場にするとかコンビニに貸すとかしか無くなってんのよ
だから全国どこでもコピペしたような街になり文化的でなくなる ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
